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限商之后 那些商业公寓现在怎么样了?

2018-02-03 来源:
 
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#跌宕的2017年,楼市涌现出诸多新变化,正是这些变化,指出了楼市的新方向#

回首2017年,对于商业公寓产品来说,无疑是难忘的一年。在这一年里,商业公寓遭遇“滑铁卢”,多地出台了商办物业限购政策,规定商服类物业不能销售给个人,不能用作居住用途,这使得商业公寓的投资价值大大降低。面对楼市变革,商业公寓将何去何从?又如何在夹缝处求生呢?

商业公寓市场遭遇“滑铁卢”

随着全国楼市调控潮席卷而至,商业公寓也不能幸免,2017年3月以来,北京、上海、广州、天津等城市相继出台对商业公寓的调控措施。

2017年3月26日,北京率先出台关于商办类项目的限购新政:规定其销售对象需是法人单位,此前购买的商办类项目再次上市交易,若出售给个人,则需满足名下在京无房、连续缴纳五年社保或个税、全款购买;同时限制了新报建商办类项目的最小面积,不得小于500平,这就相当于彻底砍断了“商改住”的可能。

北京此次调控可谓商业产品史上最严调控,“开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理,有顶风作案者,后果严重,一经查实、收回土地、银行暂停授信、代理机构面临注销”,如此高压新政之下,北京违规商改住的供应和需求同步封杀,商改住就目前而言将告别北京市场。

北京牵一发而动全国,部分一二线城市纷纷响应,广州便于3月30日连夜发布“商服类项目限购限售新政”,在产品规划、建设、销售、使用等方面对商服类项目进行限定。

在再次销售方面,广州商服类项目与住宅项目几乎无异,个人购买的房产需取得不动产权证满2年、法人单位购买的房产需取得不动产权证满3年方可再次交易。

商住类产品本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”,这类项目既破坏了城市发展格局,也弱化了限购政策效果,在实际居住中还存在生活成本高、配套缺乏、密度高、安全隐患等问题。

此次调控几乎是对商改住的“零容忍”,2016年930新政以来商服类项目销售过热的现象得以迅速降温,此前各地成交势头良好的商业公寓市场戛然而止。

以广州为例, 2013年到2015年商业公寓成交量呈逐年上升的趋势,2016年更是卖出33921套的好成绩,相对于2010年成交仅5250套,增幅达到了546%,也成为公寓产业元年。2017年3月30日新政出台后,年度商业公寓仅成交20800套,同比下降42%,但市场并未出现以价换量,市场成交价20511元/㎡,较2016年上升22%,成交价总体呈现稳步上涨趋势,而目前市场在售项目很有可能是广州最后一批可售小面积项目。

 

商业公寓市场向大客户时代转型

纵观2017年对于商业公寓在“规划、建设、销售、使用”等方面的调控,加之成交量遭遇滑铁卢,我们不难理解商业公寓正面临艰难处境,面对新形势,商业公寓市场出路在何方?应该做出何种变化呢?

首先,商业公寓不可能出现全面限购,主要缘于目前一二线城市住宅供需不平衡,大量的刚需购房者也需要公寓作为需求释放口,所以尽管艰难,但是黑夜终将会过去。

其次,在国家提倡租购并举、大力发展租赁市场、发展住房长效机制的背景下,租赁市场也迎来了新的红利。一则机构、企业会批量购入公寓,由企业发展租赁市场,也就是“商改租”,商改租也得到政府的大力自持,给予租房补贴、水电优惠、税收优惠等;二则,商业公寓大多处于交通便捷、商务氛围浓厚区域,容易受到创业群体青睐,可改造成办公区域获得租金收益,另外,与物业运营机构进行合作也不失是一大好选择,如优客工场、WE+联合办公、酷窝、方糖小镇、梦想加等众创空间,可以在提升物业品质的同时,保证稳定的租金收入。

还有最重要的是,大型房企、金融机构也纷纷抢滩租赁市场,在长租公寓的市场中分一杯羹。与之相呼应的是,2017年全国土地市场出现了多宗开发商自持地块,以万科为代表的开发商纷纷自持拿地,自持比例最高达100%,最高年限则去到70年。开发商正在将商服类项目的开发模式由销售转向自持经营。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,随着限商政策的持续发酵,商办商服类项目将回归其本质,市场也将重新厘清商铺、写字楼、公寓的业态属性,真正发挥其商业商务效应。


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