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引导楼市单边上涨的“三驾马车”,如今已然发生转变!

2018-02-05 来源:
 
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感叹现在的楼市,一边是不断收紧的调控政策,一边是逐渐回落的房价涨幅,越来越多的购房者陷入了观望当中。从2016年930政策开始,全国楼市就开启了不断调控的政策。在严密的调控下,一二线涨幅较大的楼市已经开始了房价回落的态势,三四线城市的去库存计划也取得了比较明显的效果。

对于2018年的楼市,注定将会是不平凡的一年,在“房住不炒”的大原则下,房地产长效机制逐渐明朗,房地产税也开始提上日程,以“租购同权”为机制的住房保障措施也逐步实施,以此为前提下的楼市,注定将会是载入史册的一年。

过去十年,业内人士都称之为楼市的黄金十年。持续的单边上涨行情,不仅让国内的房地产开发商赚的盆满钵满,也让抓住机会的炒房者实现了财富自由。对于十年的黄金楼市,业内专家众说纷纭各持己见。小编从各界人士对于房价上涨的言论中梳理发现,持有以下三个观点的人数较多,也被称之为拉动楼市上涨的“三驾马车”。一个是不断上涨的土地价格;一个是持续的人口红利;最后一个,也是最重要的一个超发的货币。

中国的土地一直是掌握在政府手里的,基本上处于垄断地位。过去只要国土部门把握好基本的楼市基调、供需关系、稳步供应土地,那土地的价格就会一直处于稳步上升的状态。近年来一些三四线城市之所以出现了楼市库存高企的问题归根结底是由于一些地方政府为了加大基础设施投资提高任期内政绩而短时间内大规模提高土地出让规模导致土地供过于求。因此,土地供应的垄断是决定房价走势的根本。

对于近期国土部门公布的土地政策,未来政府将不会再是住宅用地唯一的供应方,集体土地讲可以作为住宅用地单独入市,虽说集体土地目前还只是作为试点和租赁住房的用地,但是我们说只要是政府在土地供应方面踏出了第一步,那么未来就有可能出台更多的有利于发展楼市的土地政策。随着试点城市租赁住房土地供给量的提升、以机构为主的租赁市场的逐步建立,未来房企投资租赁住房的成本会大幅降低,租赁住房规范化程度也将提高,房屋租赁市场的有效建立也将有效分流热点城市的购房压力,起到保障中低收入群体居住需求的重要作用。对于集体土地作为住宅用地入市,将在一定程度上抑制房价的上涨,稳住楼市方面起到重要的作用。

如果说土地价格的居高不下是房价上涨的根本原因,那接下来我要说的“人口”就是这轮上涨的关键因素。98年房改后的10年恰逢60/70年代婴儿潮时期居民的首次置业,2007年至今的10年正好是80后婴儿潮的置业年代,上述20年又正好是中国城镇化进展最快的20年,这与楼市走势不谋而合。而随着这轮婴儿潮的红利过去,以及在90年代实行的计划生育政策,导致了出生率持续下降。尽管在2017年实行了全面二胎政策,但是由于根深的计划生育,以及高额的抚养小孩的费用,这个政策实行在提高生育率方面基本上没起到啥作用。有数据显示,在2017年刚实行全面二胎政策后,生育率就开始下降了。wind数据显示,中国劳动人口(15-64岁)在总人口中所占比例在2011年已开始下降,到2016年末该比例已下降至72.56%,与此对应的则是老年人口(65岁以上)比例近年来一直在上升,到2016年末已达10.8%。因此,人口结构潜移默化的改变也将对楼市走向形成较大影响。

两个推动楼市上涨的因素一拍即合,再来一个推波助澜之势,房价想价也降不下来。而这个起到推波助澜之用的就是超发的货币。有数据显示1996年中国的M2总量是7.5万亿元,到2017年一月是158万亿元,增加了近20倍,平均每年以将近一倍的速度往上涨。有言论称,按这个速度发展下去要不了几年,中国可以把全世界的资产都买下来了。但是自2017年起,一场针对金融乱象的金融监管的大网正在逐渐展开,一行三会出台了多项政策,随着金融监管的趋严,社融同比与M2同比增速出现了显著的背离,对应市场上资金表现的非常紧张,10年期国债收益率已由2016年末的2.6%大幅升至2018年初的4%左右,广义货币M2同比增速已降至8.2%,商业银行资金头寸也表现的十分紧张。

随着金融市场的收紧,以及监管政策的趋严,房地产市场的资金已经极度缺乏。不仅是房企的融资渠道开始变窄,购房者的资金来源也开始变得困难起来。这不得不说是楼市的一个重大利空,当金融市场对楼市收紧,炒房者加杠杆炒房的趋势将会得到遏制,房企开发投资力度和高价拿地的趋势也会减弱。

同样随着拉动房价上涨的“三驾马车”开始发生转变,以及持续收紧的调控政策。未来在想利用加杆杆方式炒房,用金融手段刺激楼市的方法,我想不会再有了。未来的楼市将会稳步、健康的向前发展,过去十年的暴涨现象将不会再出现。对于想购房的刚需者,找准机会上车,炒房的还是要尽量避免的好。

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