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诡异的楼市:开发商仍在疯狂抢地!

2018-03-04 来源:
 
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最新一期的“21世纪经济报道”,发布了一条这样的消息:2018年前两个月,开发商仍然在疯狂拿地。

 

这条新闻有如下看点:

 

1、据中原地产统计,今年前2个月,50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。

 

2、土地出让金收入最高的是杭州,达到591.5亿同比上涨250%;其次北京564亿同比上涨346%。苏州、武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。

 

3、土地溢价率普遍保持低位,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的数额。

 

    4、房企普遍认为,2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为,调控年也是拿地年。不过,房企拿地态度会有所谨慎。”

 

此前我已经在专栏里分析过央行公布的“2018年1月”的贷款数据:1月新增住户贷款超过9000亿,虽然中长期住户贷款(合法的房贷)比2017年1月略跌,但短期住户贷款却飙升了150%以上,超过了3000亿。

 

短期住户贷款飙升,意味着有大量“消费贷”、“个人经营贷”违规流入了楼市。有读者给我留言,说1月的房贷往往是前一年积压的。但我们使用的是同比增长,2017年1月和2016年1月,也存在同样的情况。

 

所以,我们可以得出结论:银行资金仍然加速流入楼市。至于1月之后如何,让我们拭目以待。

 

“21世纪经济报道”提供的信息则证明,开发商仍然在疯狂拿地。而且用今年“1月+2月”的数据跟去年“1月+2月”相比,基本上剔除了春节扰动的因素。

 

开发商仍然疯狂拿地至少说明了以下几点:

 

1、开发商仍然看好后市,而且坚信房地产调控是有周期的,目前的紧缩不会维持太久;

 

2、开发商资金链条不算紧张,仍然可以支撑土地出让金以60%的速度增长;而2017年全年土地出让金的增幅则只有40%左右。开发商负债率都非常高,为什么仍然能在“去杠杆”的大背景下这样大把花钱?这个大家自己思考吧。

 

3、开发商疯狂拿地的第三个逻辑,则是“迅速做大规模”的冲动。

 

对于开发商来说,“小而美”是不存在的,最终只能是“小而没”。还记得去年两个交易所收紧房企发债时的规定吗?如果你不是国营房企、公司没有上市,那么你必须是房企100强,否则免谈发债事宜。

 

所以,对于房企来说,做大永远是正确的。怎样才能做大?只能是千方百计借钱,疯狂拿地。然后尽量上市,如果A股借壳不行(IPO不允许),就上H股。

 

4、开发商疯狂拿地的第四个逻辑,是看好“新一轮城市化”和中心城市的“抢人时代”。

 

什么是“新一轮城市化”?其实就是京沪以外的城市全面进入“抢人时代”。北京和上海资源太好、人气太旺,只能被迫转向“选人时代”;而深圳、广州仍然在“抢人时代”,鼓励外来人口流入。至于二线城市、三线城市,也全面进入了抢人时代。

 

上图:据西安新闻报道,2018年2月4日“上午,全市186个有户籍业务的派出所共500余名户籍管理民警集体宣誓,坚决打赢西安人才人口争夺攻坚战。

中心城市进入“抢人时代”,则意味着中国的城市化全面进入了“大城市化”和“城市圈化”时代。杭州为什么土地收入第一?苏州、济南、武汉、重庆、天津这些城市为什么土地供应量剧增?都是因为落户门槛更低,人口增长迅速,不增加土地供应不行了。

 

看懂了上述四大原因,就不会被当前媒体上关于楼市的“胡言乱语”所蒙蔽。周期永远存在,通胀贯穿人生,珍惜每次调控,抓住有人口增量的高级别城市,有必要的时候甚至迁移自己的户口。这句话,就是我送给大家的建议。但是注意,你不能炒房,炒房是危险的,房价短期走势是很难预测的。

 

对了,还有读者询问如何看待“九三学社”在两会上的一个建议——试点房屋空置税。

 

我的看法是:想法非常好,但问题的关键是,很难认定什么是“空置房”。此外,目前中国的空置房恐怕更多出现在农村,以及人口流失的中小城市。这类地区恐怕是经受不起“空置税”的。

 

其实房地产税如果开征,就可以发挥“空置税”的作用,业主如果让房子空置,将承担一笔不小的税费。所以,与其费力不讨好地搞“空置税”,不如推动“房地产税”落地。

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